師門(mén)筆記67.論房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的投資

如果我告訴你，未來(lái)資本市場(chǎng)的收益會(huì)＞房地產(chǎn)，你相信嗎？我不是說(shuō)房子不能買(mǎi)了啊，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而且會(huì)長(zhǎng)期存在，最差的情況是什么？是扛不住，房地產(chǎn)又暴漲一波，那樣的話，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也就別聊了，之前聽(tīng)到一種說(shuō)法，就是買(mǎi)房就是賭國(guó)運(yùn)，過(guò)去這話也許對(duì)，現(xiàn)在這話你得反過(guò)來(lái)理解了，如果賭國(guó)運(yùn)不昌，才去高杠桿買(mǎi)房。

我國(guó)，如果想產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功，從勞動(dòng)力密集型市場(chǎng)轉(zhuǎn)為高技術(shù)附加值的市場(chǎng)，一定要擺脫對(duì)土地的依賴，否則真的無(wú)從談起。大家可以看看大城市的高房?jī)r(jià)逼出效應(yīng)，還有可憐的租售比，這個(gè)話題不展開(kāi)了，如果你相信國(guó)家會(huì)變好，就適當(dāng)增加你對(duì)資本市場(chǎng)的投入，適當(dāng)降低房地產(chǎn)在你的家庭總資產(chǎn)中的占比。

你們知道米帝富人的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)嗎？房地產(chǎn)比例是在總資產(chǎn)10%以下的，越有錢(qián)的人，這個(gè)比例越小。大家知道巴菲特有幾套房子嗎？一套，還是幾十年的老房子，他賣(mài)過(guò)一套房，自己一直住一套老房子，就這么一套，1958年買(mǎi)的，當(dāng)時(shí)31500美元，現(xiàn)在大概值60萬(wàn)美元。

接下來(lái)講講資本市場(chǎng)的投資，剛才我已經(jīng)說(shuō)了，普通人最好的投資方式就是買(mǎi)基金，尤其是指數(shù)基金，大家看我現(xiàn)在選擇的標(biāo)的，大多數(shù)都是指數(shù)，無(wú)論是股票、債、大宗商品還是REITS，都是指數(shù)，為什么？因?yàn)橹笖?shù)反應(yīng)了市場(chǎng)的平均利潤(rùn)，因?yàn)樗姆€(wěn)健，因?yàn)樗鼉r(jià)格的低廉，因?yàn)樗母吡鲃?dòng)性。

有關(guān)被動(dòng)型基金（股票指數(shù)）和主動(dòng)的股票型和混合型基金的比較，我曾說(shuō)過(guò)多次，目前看，國(guó)內(nèi)一些優(yōu)秀的操盤(pán)手還是可以長(zhǎng)期打敗指數(shù)的。但是，只要我國(guó)的資本市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展下去，市場(chǎng)有效性就會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，米帝市場(chǎng)上96%以上的主動(dòng)基金經(jīng)理跑不過(guò)標(biāo)普500，我們目前跑不過(guò)滬深300的操盤(pán)手還不到80%，未來(lái)我們的基金經(jīng)理也會(huì)越來(lái)越難以跑贏滬深300，這是個(gè)大趨勢(shì)，很多做股票的朋友，都有一個(gè)錯(cuò)誤的理念，就是覺(jué)得做基金的，尤其指數(shù)基金的都是小白，其實(shí)，他們中能打敗指數(shù)基金的鳳毛麟角。

（補(bǔ)充：越是發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)在總資產(chǎn)里面的占比會(huì)越低，而股票、債券、基金等金融資產(chǎn)的占比越高。以2018年為例，美國(guó)的金融資產(chǎn)占比68%，房地產(chǎn)占比27%；英國(guó)的金融資產(chǎn)占比53%，房地產(chǎn)占比35%；歐美的第二梯隊(duì)，意大利和西班牙的金融資產(chǎn)占比分別為42%和31%，房地產(chǎn)占比為50%和60%。那中國(guó)呢？發(fā)展中國(guó)家中國(guó)和印度，聽(tīng)清楚了，金融資產(chǎn)占比分別是12%和17%，而房產(chǎn)占比則為78%和76%。）